マンションの部屋番号や家屋番号が書かれていなくても、その自筆証書遺言が直ちに無効になるわけではありません。ただし、「遺言として有効か」と「その遺言書で相続登記ができるか」は、分けて考える必要があります。
「〇丁目〇番〇号のマンションを甲に相続させる。」
このように、マンションについて住所だけを記載し、部屋番号や登記上の家屋番号を書いていない自筆証書遺言が見つかることがあります。
マンションの場合、同じ住所に多数の部屋が存在します。そのため、遺言書の記載から「どの部屋を相続させる意思だったのか」を特定できるかが問題になります。
ここでは、遺言としての有効性と、相続登記ができるかどうかを順に整理します。
この記事の内容
・登記簿どおりに書かれていなくても、直ちに無効になるわけではない
・普段の住所と、登記上の表示は違うことがある
・マンションで問題になるのは「何号室か」
・そのマンションで一部屋しか所有していなかった場合
・裁判所は、遺言をどう解釈しているか
・「遺言が有効」と「相続登記ができる」は同じではない
・敷地権付きマンションの場合と、遺言書への書き方の例
・登記まで進められることは少なくない。詰まるのは「この遺言で進めるか」です
・あわせて読む
・まとめ これから遺言書を作る方へ
下の図は、部屋番号のない遺言書が出てきたときに確かめる2つのことを並べたものです。
- 遺言として有効か：どの部屋を相続させる意思だったかを、特定できるかの問題です。遺言書の全体の記載、遺言者がそのマンションで何室持っていたか、登記事項証明書や課税明細書から確かめます。
- 相続登記ができるか：登記上の部屋と同じものだと、書面で示せるかの問題です。遺言書、登記事項証明書、固定資産評価証明書・課税明細書、住所の資料をそろえ、記載が曖昧なら申請前に法務局に確かめます。
登記簿どおりに書かれていなくても、直ちに無効になるわけではない
自筆証書遺言では、遺言者が本文・日付・氏名を自書し、押印するなど、民法で定められた方式を守る必要があります。
一方、不動産について「登記簿に記載された所在・地番・家屋番号を正確に書かなければ遺言が無効になる」という決まりがあるわけではありません。
そのため、「〇丁目〇番〇号のマンションを甲に相続させる」という記載であっても、その記載から遺言者がどの不動産を相続させようとしたのかを特定できるのであれば、遺言としての効力が認められる可能性があります。
普段の住所と、登記上の表示は違うことがある
普段使っている住所と、登記簿に記載されている不動産の表示は、必ずしも同じではありません。土地では「住所」と「地番」が異なることがあり、建物にも住居表示とは別に「家屋番号」が付されています。
マンション（敷地権付き区分建物）では、登記上、次のような事項によって一つの区分建物が特定されています。
- 建物の所在
- 家屋番号
- 建物の名称
- 専有部分の種類・構造・床面積
- 敷地権の種類・割合
したがって、遺言書に住所しか書かれていない場合には、その住所表示と登記上の区分建物とが同じ不動産を指しているかを確認する作業が必要になります。
マンションで問題になるのは「何号室か」
戸建て住宅であれば、「〇丁目〇番〇号の自宅」という記載から、対象となる土地・建物を特定できることがあります。
一方、マンションでは、同じ「〇丁目〇番〇号」という住所の中に多数の区分建物があります。そのため「〇丁目〇番〇号のマンション」とだけ記載されている場合、そのマンションの何号室を意味しているのかが問題になります。
部屋番号も家屋番号も書かれていなければ、記載だけを見て直ちに一つの区分建物を特定できるとは限りません。
そのマンションで一部屋しか所有していなかった場合
たとえば、遺言書には「〇丁目〇番〇号のマンションを甲に相続させる。」としか書かれておらず、部屋番号も家屋番号も記載されていないとします。
しかし、遺言者がそのマンションで所有していた区分建物は一部屋だけだった。このような場合、その一室だけを所有していたという事情は、遺言者が所有していた唯一の区分建物を甲に相続させる意思だったと解釈する方向に働く有力な事情になります。
つまり、「部屋番号が書いていないから遺言は無効」と直ちに判断するべきではありません。
遺言書の文言だけでなく、次のような事情も確認したうえで、対象不動産を特定できるかを検討することになります。
- 遺言者がそのマンションで何室所有していたか
- 遺言作成当時の所有状況
- 登記事項証明書の記載
- 固定資産税の課税明細書など、課税関係の資料
- 住所表示と登記上の建物との対応関係
裁判所は、遺言をどう解釈しているか
遺言解釈の基本（最高裁昭和58年3月18日判決）
遺言の解釈について、最高裁は、遺言書の文言を形式的に判断するだけでは足りないという考え方を示しています。遺言書の全記載との関連、遺言書作成当時の事情、遺言者が置かれていた状況などを考慮して、遺言者の真意を探究し、条項の趣旨を確定すべきであるとしました（最高裁昭和58年3月18日判決）。
不動産の表示についても、この考え方が出発点になります。登記簿の表示と一言一句そろっているかどうかだけを見て、遺言の意味を決めるわけではない、ということです。
住所で不動産を記載した遺言（最高裁平成13年3月13日判決）
この考え方を、住所で不動産を記載した遺言にあてはめたのが、最高裁平成13年3月13日判決（第三小法廷・裁判集民事201号345頁）です。
この判決では、遺言書に登記上の地番や家屋番号ではなく、遺言者の自宅の住居表示が記載されていました。最高裁は、住居表示だから建物だけを意味すると形式的に判断するのではなく、遺言書の記載から遺言者の真意を合理的に解釈し、その住所地にある土地と建物を一体として遺贈する意思だったと判断しました。
事案を少し補足すると、遺言者はその土地と建物の共有持分だけを所有し、ほかに不動産を持っていませんでした。遺言書には「不動産」と書かれており、土地を除外する記載はどこにもありませんでした。最高裁はこうした点を重視しています。
もう一つ、遺言の解釈として重要な判断があります。原審は、遺言者と受遺者側の家族との確執といった遺言書の外にある事情も考慮して「土地までは渡すつもりではなかった」と判断しましたが、最高裁は、遺言書の記載自体から遺言者の意思を合理的に解釈できるのであれば、遺言書に表れていない事情を用いてその意味を狭く解釈することはできないとしました。
昭和58年判決と平成13年判決は、いずれも同じ考え方に立っています。遺言書の文言を形式的に見るのではなく、遺言書の記載から遺言者の真意を合理的に探究する、という姿勢です。平成13年判決が述べているのは、その探究の結果として遺言書の記載自体から意思を合理的に解釈できるのであれば、遺言書に表れていない事情を持ち出して、その意味を狭める方向に使うことはできない、ということです。実務でも、まず遺言書の記載と遺言者の所有状況から素直に読めるかどうかを検討することになります。
この判決は、マンションについて判断したものではありません
ただし、この判決は、部屋番号の記載がないマンションについて判断したものではありません。対象となったのは通常の土地・建物であり、同じ住居表示の中に101号室、102号室、201号室……という多数の独立した区分建物が存在するケースではありません。マンションでは同じ住所に複数の区分建物があるため、「どの部屋を指しているのか」という別の問題があります。
そのため、部屋番号や家屋番号の記載がない場合には、遺言者がそのマンション内に所有していた部屋が一室だけであったかなどの事情も含め、対象となる区分建物を特定できるかを個別に検討する必要があります。
この判決から言えるのは、登記上の地番・家屋番号と一致しない住居表示で不動産が記載されているというだけで遺言の意味を否定すべきではなく、遺言書の記載から遺言者の真意を合理的に解釈する必要がある、というところまでです。
「遺言が有効」と「相続登記ができる」は同じではない
ここは特に注意が必要なところです。
遺言者の意思を解釈した結果、「このマンションのこの部屋を相続させる遺言である」と考えられたとしても、それだけで必ず相続登記ができるとは限りません。
相続登記を申請する際には、申請する登記上の不動産と、遺言書に記載された不動産が同一であることを、書面で示せるかが問われます。そのため、実務では次のような資料からつながりを確認します。
- 遺言書（自筆証書遺言は、家庭裁判所の検認を受けたもの。法務局の保管制度を利用している場合は遺言書情報証明書）
- 登記事項証明書
- 固定資産評価証明書、課税明細書
- 住民票や戸籍の附票など、住所関係の資料
記載が曖昧なときは、申請前に確認しておく
遺言書の記載と登記上の表示との差が大きい場合には、申請前に管轄の法務局に資料を示して確認したうえで登記申請を行うことがあります。そのまま申請して補正や取下げになると、他の相続手続きの日程にも影響します。順番としては、遺言書が出てきた段階で登記事項証明書を取得し、対応関係を先に確かめておくのが安全です。
敷地権付きマンションの場合と、遺言書への書き方の例
マンションが敷地権付き区分建物であれば、専有部分と敷地権は原則として一体として扱われます。したがって「マンションを甲に相続させる」という遺言について、対象となる区分建物を特定できれば、通常はその区分建物に付随する敷地権も含めて相続登記を検討することになります。
ただし、古いマンションなどでは、建物と土地の共有持分が別々に登記されている場合があります。この場合には、遺言書の「マンション」という記載が土地の持分まで含むのかどうか、さらに検討が必要になることがあります。
そこで、これから遺言書を作る場合には、登記事項証明書を取得し、次の項目を書き写して特定しておくと確実です。登記事項証明書の「表題部」に、そのまま並んでいる項目です。
敷地権付きマンションで書き写す項目
- 一棟の建物の表示：所在、建物の名称、構造、床面積（建物の名称を記載する場合は、構造と床面積の記載を省略することができます）
- 専有部分の建物の表示：家屋番号、建物の名称、種類、構造、床面積
- 敷地権の表示：土地の符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合
記載例（敷地権付きマンション）
実際の記載例は、次のような形になります。
第1条 遺言者は、遺言者の有する次の不動産を、長男 田中○○（昭和○年○月○日生）に相続させる。
一棟の建物の表示
所 在 川崎市麻生区○○○丁目○番地○
建物の名称 ○○○マンション
（建物の名称を記載したため、構造と床面積は省略しています）
専有部分の建物の表示
家屋番号 ○○○丁目○番○の４０２
建物の名称 ４０２
種 類 居宅
構 造 鉄筋コンクリート造１階建
床 面 積 ４階部分 ６２・５０平方メートル
敷地権の表示
土地の符号 １
所在及び地番 川崎市麻生区○○○丁目○番○
地 目 宅地
地 積 １２３４・５６平方メートル
敷地権の種類 所有権
敷地権の割合 １００００００分の１２３４５
敷地権付きの場合、敷地権の表示まで書いておけば、専有部分と土地の権利がまとめて特定できます。これに対し、敷地権化されていない古いマンションでは、建物と土地が別々の不動産になります。その場合は、専有部分の表示に加えて、土地について「所在・地番・地目・地積・持分○分の○」を別に記載しておく必要があります。
なお、この部分は本文に手書きしてもよいのですが、財産目録として別紙にすれば、パソコンで作成したり登記事項証明書のコピーを添付したりすることもできます（目録の各ページに署名・押印が必要です）。そちらのほうが、書き写しの間違いは起こりにくくなります。
財産目録の作り方と、各ページの署名・押印のルールは、次の記事で整理しています。
登記まで進められることは少なくない。詰まるのは「この遺言で進めるか」です
住所だけの記載でも、遺言が直ちに無効になるわけではなく、資料をそろえれば相続登記まで進められることは少なくありません。ここまでは、手続きの答えとしてはっきりしています。
実際にご相談で行き詰まるのは、その手前です。特定できるかどうかが微妙な遺言書について、この遺言で進めるのか、相続人全員で遺産分割協議をして分け方を決め直すのか。遺言のとおりに登記すると他の相続人の納得が得られにくいときに、それでも遺言を通すのか。相続税の申告期限が迫っているとき、どこまで確認に時間をかけるのか。こうした判断は、登記ができるかどうかだけでは決まりません。
分かれ目は、登記の見通しを確かめるのと同じ時期に、この遺言のとおりに進めるのか、遺産分割協議で決め直すのかまで、家族で話せるかどうかです。
どこに分かれ道があるのかを先に見ておくと、目の前の書類の意味も変わってきます。全体の流れの中でいまどこを考えているかは相続の道筋地図で、似た状況でほかのご家族がどう決めたかは相続の判断例で確かめられます。
あわせて読む
- 公正証書と自筆証書の選び方：どちらで作るか、迷ったときの結論まで整理しています
- 書き間違えたとき：訂正できる場合と、書き直したほうがよい場合を分けています
- 法務局の保管制度：自筆証書遺言を法務局に預ける制度の全体です
- コピーしかないとき：遺言のコピーしかない場合の相続手続きです
- 遺言と違う分け方：遺言があっても、相続人全員の話し合いでまとめる場合です
公正証書遺言と自筆証書遺言、どっち？｜迷ったときの結論まで、やさしく整理
遺言 書き間違えてしまったら｜訂正できる場合・書き直したほうがよい場合
遺言のコピーしかない場合の相続手続き｜公正証書・自筆証書での対応
遺言があっても、遺産分割でまとめることがあります｜遺留分を残さず、税負担も整える
まとめ これから遺言書を作る方へ
「〇丁目〇番〇号のマンションを甲に相続させる。」という自筆証書遺言について、部屋番号や家屋番号が書かれていないからといって、直ちに無効になるわけではありません。
特に、その住所のマンションで遺言者が所有していた部屋が一部屋しかないという事情があれば、その一室を相続させる意思だったと解釈する方向に働く有力な事情になります。
もっとも、最高裁平成13年3月13日判決があるからといって、部屋番号のないマンションの遺言について当然に有効であり、相続登記も当然にできる、ということにはなりません。同じ住所に複数の区分建物があるマンションでは、どの部屋を指しているのかを特定できるかという別の検討が必要です。
また、遺言として有効かどうかと、その遺言書だけで相続登記をすることができるかは、別の問題です。実際の登記では、遺言書の記載と登記上の不動産が同一であることを、関係資料から確認する必要があります。
住所や部屋番号の記載が不十分な遺言書が見つかった場合でも、「登記簿どおりに書いていないから使えない」とすぐに判断する必要はありません。遺言書の内容、遺言者の所有状況、登記簿などを確認したうえで、相続登記が可能かを個別に検討することが大切です。
一方、これから遺言書を作成するのであれば、後の相続手続きで問題が生じないよう、マンションについては登記事項証明書を取得し、所在・家屋番号・建物の名称・専有部分の表示など、登記上の表示を用いて正確に特定しておくことをおすすめします。財産目録を添えておけば、本文を簡潔にしたまま特定の精度を上げられます。
記載が足りない遺言書でも、登記事項証明書や課税明細書と突き合わせれば、対象の部屋を特定できることがあります。遺言書と手元の資料を拝見し、この遺言書で相続登記まで進められるのか、遺産分割協議に切り替えたほうがよいのかを整理します。判断がつかない段階でも、ご相談いただけます。初回のご相談は無料です。
