相続税と遺留分侵害請求の不動産時価

相続税でも、遺留分侵害額請求でも、基準時は「相続開始時」です。
ただし、そこで問題になる価格の意味は同じとは限りません。

不動産が入った相続では、相続税評価額と、遺留分で問題になる時価が大きくずれることがあります。
「相続税ではこうだったのに、遺留分では話が違うのですか？」というご質問が多いのは、このためです。

最初に結論

相続税では、不動産は税のルールで評価します。
いっぽう、遺留分侵害額請求では、相続開始時の時価が問題になりやすく、相続税評価額と一致するとは限りません。

遺留分侵害額請求とは

遺留分は、一定の相続人に保障された最低限の取り分です。
兄弟姉妹には遺留分はありません。

現在の制度では、遺留分を侵害された相続人は、原則としてお金で支払ってくださいという形で請求します。
そのため、不動産そのものを返してもらう話ではなく、いくら請求できるのかが問題になります。

なお、遺留分侵害額請求は、相続の開始と侵害を知った時から1年、または相続開始から10年で行使できなくなります。

相続税では、不動産はまず税の評価方法で見ていきます。

つまり、相続税では「市場でいくらで売れそうか」をそのまま見るのではなく、相続税のために決められた評価方法で計算します。

遺留分侵害額請求では、相続開始時にその不動産がどのくらいの価値だったかが問題になります。
ここでいう価値は、相続税の評価額といつも同じとは限りません。

当事者の合意があれば、ある程度整理できることもありますが、価格について争いになると、時価の立証が中心的な論点になりやすいです。

つまり、遺留分で問題になるのは、税務上の計算というより、その不動産を相続開始時にいくらとみるのが相当かという点です。

ここが一番大事なところです。
相続税でも遺留分でも、たしかに相続開始時を見ます。
でも、そこで使う価格の考え方が違います。

● 相続税

相続税のルールに従って、土地は路線価・倍率、建物は固定資産税評価額で評価します。

● 遺留分侵害額請求

相続開始時の時価が問題になりやすく、相続税評価額と差が出ることがあります。

なので、「相続税ではこの数字だったから、遺留分もこの数字だろう」と単純にはいきません。

たとえば、相続財産がマンション1室だけで、相続税評価額は1,100万円、市場で意識される価格は2,500万円だったとします。

相続人が子2人で、そのうち1人が遺言で全部もらう場合、もう1人の遺留分は、

2,500万円 × 1/2 × 1/2 ＝ 625万円

という見え方になります。
いっぽう、相続税評価額1,100万円でそのまま考えると、

1,100万円 × 1/2 × 1/2 ＝ 275万円

となり、差は約350万円です。
ここが、不動産が入る遺言で注意したいところです。

不動産をお持ちの方が遺言を書くときは、相続税評価額だけで安心しないことが大切です。
とくにマンションや収益物件では、相続税評価額と市場で意識される価格がずれやすいことがあります。

遺留分まで見据えるなら、実際の価格感を一度確認しておくと、後で金額のズレに驚きにくくなります。

先にこれらを読んでおくと、遺留分の全体像と、不動産価格がなぜずれうるのかがかなり理解しやすくなります。

同じ「相続開始時」でも、相続税の価格と、遺留分で問題になる価格は同じとは限りません。
この違いを先に知っておくだけでも、遺言や分け方の見え方はかなり変わります。

（書いている人：新百合ヶ丘の相続事務所・司法書士田中康雅）