【税金編】２次相続で威力を発揮する「消える資産」
節税メリットと、売却時に起きやすい税務リスク

法律面では「限定的な活用」と言える配偶者居住権ですが、
税務面（とくに２次相続）から見ると、強い節税効果が出る場面があります。
ただし、将来の売却が絡むと、譲渡税・贈与税の“落とし穴”が出やすいのも事実です。
このページでは、光（節税）と影（売却）をセットで整理します。

先に法律の条件（成立要件）を確認したい方へ

▶ 【法律編】配偶者居住権

1. 【光】２次相続で資産が「消える」節税術

配偶者居住権の最大の特徴は、「配偶者が亡くなった際、その権利は消滅し、価値がゼロになる」という点です。

実務では、１次相続（父→母）の段階で「小規模宅地等の特例（土地80%減額）」を使い、土地の評価を下げて相続するのが鉄則です。では、その上で「配偶者居住権」をあえて使うべきか？その答えは「２次相続（母→子）で特例が使えるか」で決まります。

📊 シミュレーションの前提条件

👨‍👩‍👧 相続人：妻（75歳）、子（50歳）
🏠 不動産：4,400万円
（土地 4,000万／建物 400万・木造築25年）

💰 預貯金：3,600万円
⚖️ 前提：１次相続では可能な限り特例を適用

パターンA：２次相続でも小規模宅地等の「特例」が使える場合

子が親と同居している（または子別居借家住まい）ため、1回目も2回目も土地が80%減額できるケースです。

計算等の内訳	① 普通に所有権で相続	② 配偶者居住権を設定
１次相続 (父→母)	土地評価額 4,000万 × 20% = 800万円 (母が特例適用)	土地評価額 4,000万 × 20% = 800万円 (同居の子が取得し特例適用)
２次相続 (母→子)	土地評価額 4,000万 × 20% = 800万円 (ここでも特例が使える！)	土地評価額 0円 (子は既に所有済。居住権は消滅)
結論	どちらも評価額が激減するため、税金はほぼ変わりません。コストをかけてまで配偶者居住権を設定するメリットは薄いです。

パターンB：２次相続で小規模宅地等の「特例」が使えない場合

子が別居しており持ち家があるなど、2回目（母→子）では特例が使えず、土地の評価が「元通り（100%）」になってしまう一般的なケースです。

計算等の内訳	① 普通に所有権で相続	② 配偶者居住権を設定
１次相続 (父→母)	土地評価額 4,000万 × 20% = 800万円母が100%取得→全額特例OK ↓ 税金：安い	土地評価額母の権利：特例OK 子の底地：特例NG = 約2,500万円一部しか安くならない！ ↓ 税金：高い（①より増額）
２次相続 (母→子)	土地評価額 4,000万 × 100% = 4,000万円 (特例が使えず評価額が戻る) ↓ 税金：非常に高い	土地評価額 0円 (居住権は消滅。土地課税なし) ↓ 税金：0円
税金合計	約 160万円	約 115万円約45万円お得！

パターンBでは、配偶者居住権を使うことで「約45万円」ほど相続税が下がる、という結果になりました。
ただ、ここで大切なのは“いまの相続税だけで決めない”ことです。
配偶者居住権は、将来の売却・住み替えが絡むと、税務上の論点が一気に増えます。次はその影（落とし穴）を押さえます。

2．【影】将来「自宅を売る」なら要注意（譲渡税・贈与税の落とし穴）

相続税が下がっても、売却で別の税金が増えてしまうと本末転倒です。
配偶者居住権は、売却・住み替えが絡むと論点が出やすいので、ここは先に押さえておくと安心です。

代表的な落とし穴（よくある2つ）

合意解除が「贈与」扱いになるリスク：
施設入所などで居住権を途中で消す（合意解除）とき、無償だと「子への贈与」と評価される余地が出ます。
（対価を払えば回避の方向ですが、今度は家計全体のバランスに影響します）
3,000万円特別控除（居住用）の使い方が難しくなる：
所有者（子）がその家に住んでいないと、売却時に子の持分で居住用の特例が使えない場面が出やすく、
結果として譲渡所得税が重くなることがあります。