賃貸用不動産（貸家）がある場合の相続整理ガイド｜自宅とは違うポイントと注意点

相続のご相談をお受けしていると、
「自宅とは別に、貸している家やアパートがある」「親が持っている貸家をどう扱えばよいか分からない」
といったご相談をいただくことがあります。

賃貸用不動産（貸家）は、家賃収入がある財産であると同時に、借主との契約が続いている財産でもあります。
自宅とは少し違う視点で整理しておかないと、遺産分割やその後の管理の場面で行き違いが生じやすい分野です。

この記事では、貸家がある場合の相続について、司法書士の立場から
「まずどこを確認しておくと安心か」を、できるだけわかりやすく整理してみます。

1．貸家の相続でよくある「思い込み」

貸家の相続では、次のような“思い込み”から話がこじれてしまうことがあります。

• 「自宅と同じように、好きなタイミングで住み替えや売却ができる」と考えている
• 「相続人の誰かが相続したら、借主にはすぐに出ていってもらえる」と誤解している
• 家賃収入や敷金・保証金など、お金の流れの整理があと回しになっている
• 土地と建物、さらには借地かどうかの整理がはっきりしていない

賃貸中の不動産は、「住む人がいる」ことを前提とした財産です。
相続人同士で「誰が引き継ぐのか」「将来どう活用するのか」を丁寧に話し合うことが大切になります。

2．まず確認したい「貸家」の基礎情報チェック

貸家がある場合、相続の入り口で、次のような情報をそろえておくと整理が進みやすくなります。

1. 登記簿（登記事項証明書）
   土地と建物の名義人・地目・面積・持分などを確認します。
   名義が先代のままになっている場合は、相続登記が必要になることがあります。
2. 賃貸借契約書
   貸主（大家）の名義、家賃、敷金・保証金、更新条件、契約期間などを確認します。
   管理会社が入っている場合は、管理委託契約書や管理会社の連絡先も確認しておきます。
3. 家賃の入金状況
   どの口座に家賃が振り込まれているか、滞納はないか、管理会社経由かどうかを整理します。
4. 固定資産税の納税通知書
   土地・家屋それぞれの評価額や所在地を確認し、貸家が未登記になっていないかもチェックします。
5. 借地かどうか（土地が自分のものか、他人のものか）
   土地が地主さん名義の借地である場合、借地権の整理も必要になります。

3．遺産分割で考えておきたい３つの視点

貸家について遺産分割を考えるときは、次の３つの視点を意識しておくと話が整理しやすくなります。

1. 誰が貸家を引き継ぐのか
   将来の管理や修繕に対応できる人かどうか、将来住む可能性があるのか、売却を視野に入れているのか──といった点も含めて考えます。
2. 家賃収入と費用負担のバランス
   家賃収入がある一方で、固定資産税や修繕費などの負担もあります。
   「収入だけ」「費用だけ」で考えず、トータルでどのくらいのプラス・マイナスになるかをイメージしておくことが大切です。
3. 今後の活用方針（売却・建替え・そのまま賃貸）
   将来売却を考えているのか、長く貸し続けるのか、建替えの予定があるのかによって、誰が相続したほうがよいか、遺産分割の考え方が変わってきます。

これらの視点をもとに、「貸家は誰が引き継ぎ、代わりに他の財産でどのように調整するか」を、全体のバランスを見ながら決めていくイメージです。

4．相続があっても借家人との契約はどうなる？

貸家の所有者が亡くなったからといって、借家人との賃貸借契約が自動的に消えるわけではありません。
原則として、相続人が「新しい大家さん」として契約を引き継ぐことになります。

そのため、次のような点も確認しておくと安心です。

• 賃貸借契約書に記載されている貸主名義と、登記簿上の名義が揃っているか
• 管理会社が入っている場合は、相続後の名義変更や家賃振込先の変更が必要かどうか
• 敷金・保証金の金額と、その承継方法

相続人の側で「すぐに売りたい」と思っていても、借家人には借家人の権利があります。
「借主の生活をどう守りながら、家族の相続も整えていくか」という視点も大切になります。

5．貸家の相続税評価と、その後の税金のイメージ

貸家は、相続税の世界では「貸家」「貸家建付地」として評価されます。 自宅や空き家と違い、借家人（住んでいる方）の権利による制限があるため、評価額が下がる仕組みです。

相続税がかかるかどうか、どのように申告するかは、土地の形状・家族構成・特例の有無などで変わるため、 税理士の先生と個別に確認していただくのが安心です。

また、貸家を引き継いだ方には、相続後家賃収入に対する所得税（不動産所得）も関わってきます。 「どのくらいの税金負担になりそうか」をイメージしておくと、計画が立てやすくなります。

● 貸家にローン（借入）が残っている場合の注意点

貸家に住宅ローン・アパートローンが残っている場合、
「物件を誰が相続するか」だけでなく、 ローン（債務）を誰が引き受けるかが大きなポイントになります。

• 建物・土地を相続する人が、そのままローンも引き継ぐのが一般的
• 金融機関の承認が必要（承認されないと債務引受ができない）
• ローンだけを誰かに負担させ、建物を別の相続人が取ることは原則不可
• 団信（団体信用生命保険）が付いていると、死亡時点でローン完済のケースもある

とくに金融機関は、相続人の収入・資産・返済能力を審査します。 「相続の話し合いでは決まったのに、銀行が承認しない」というケースも珍しくありません。

6．専門家に相談したほうがよいケース

次のような場合は、ご家族だけで判断せず、一度専門家に相談しておくと安心です。

• 貸家が複数あり、誰がどの物件を相続するかで意見が分かれている
• 土地が借地で、地主さんとの関係や契約内容に不安がある
• 建物が未登記、または先代名義のままで長年放置されている
• 将来の売却・建替えも視野に入れつつ、今は賃貸を続けたいと考えている
• 相続税がかかるかどうかのライン上にあり、評価の仕方で大きく結果が変わりそうなとき

司法書士は、相続登記・不動産調査・遺産分割協議書の作成など、貸家を含めた不動産の整理に日常的に携わっています。
必要に応じて、税理士や不動産業者と連携しながら、全体の流れを整えていくお手伝いも可能です。