分譲マンションの相続税評価が変わりました（令和6年以降）

令和6年から、居住用区分マンションの相続税評価に「区分所有補正率」が導入されました。対象は4要件すべてを満たす物件で、築浅・高層・高層階ほど評価額が上がる傾向があります。

令和6年から、一定の要件を満たす居住用区分マンションについて、土地・建物の評価に「区分所有補正率」をかける仕組みが導入されました。
これにより、従来よりも評価額が上がるケースが増えています。

このページの内容

対象になるマンション（4つの要件）
何が変わったか（従来との比較）
補正率が大きくなりやすい物件
相続実務での意味
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ここだけ先に：
従来どおり「土地評価＋建物評価」を出したうえで、令和6年以降はそれぞれに区分所有補正率を掛けて調整します。
補正率は築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4要素で変わり、築浅／高層／高層階ほど大きくなりやすい傾向があります。

1．対象になるマンション（要件）

この制度の対象になるのは、次のすべてを満たす区分建物です。

確認ポイント	内容
① 区分所有建物である	不動産登記上、区分建物として登記されているもの（いわゆる分譲マンションの一室）
② 居住の用に供されている	専有部分が居住用であること。 ※事務所・店舗などとして使用している場合は対象外（居住用と事業用が混在する場合は取り扱いに注意）
③ 総階数3以上（地上）	地階を除く総階数が3以上であること。 ※2階建て以下の低層物件は対象外
④ 区分所有者が複数いる	区分所有者が一人だけの場合（いわゆる一棟丸ごと）は対象外

※対象要件の詳細・例外は国税庁の通達・案内で確認してください（本文末にリンクあり）。

2．何が変わったか（従来との比較）

項目	令和5年まで（イメージ）	令和6年以降（イメージ）
建物	固定資産税評価額（そのまま）	固定資産税評価額 × 区分所有補正率
敷地（敷地権）	路線価 × 地積 × 敷地権割合（＋補正）	（従来の土地評価額）× 区分所有補正率
合計	建物＋敷地の合計	（建物＋敷地）に補正率の影響が乗る

※ここでは理解のために簡略化しています。正確な計算・要件は一次情報で確認してください。

3．補正率が大きくなりやすい物件

補正率を決める4要素は、いずれも「市場での人気」と「従来の評価額」の差を反映するものです。差が大きい物件ほど、補正率も大きくなります。

築年数

築浅ほど大きくなりやすい

総階数

高層の建物ほど大きくなりやすい

所在階

上層階ほど大きくなりやすい

敷地持分狭小度

戸数が多く、一室あたりの敷地持分が小さいほど大きくなりやすい

とくにタワーマンションの高層階は、この4要素がすべて重なります。従来の評価額と市場価格の差がもっとも大きかった領域であり、今回の改正で影響を強く受けます。

対象要件を満たせば、必ず上がるわけではありません

4つの対象要件を満たしていても、その物件の評価乖離率によっては補正がかからず、従来どおりの評価額になります。市場価格と従来の評価額の差が小さい物件——築年数が経っていて、階数もそれほど高くなく、敷地持分も確保されている——では、影響が出ないこともあります。
「マンションだから上がる」ではなく、物件ごとに確認するという順番になります。