相続税土地評価で用意するもの｜路線価図・課税明細書の見方

土地の相続税評価を考えるとき、最初に大切なのは「何を用意すればよいか」を押さえることです。

路線価図だけ見ても、すぐには計算できません。土地の場所・地番・地積・形状など、合わせて確認する資料があります。
この記事では、自宅土地の相続税評価額をまず概算でつかむために用意するものを、順番に整理します。
入口としての説明にしぼり、正式な評価や特例の判定は税務署・税理士へつなぐ前提です。

最初に用意するもの

自宅土地の相続税評価額を概算するときに、まず用意したいのは次の資料です。

概算だけなら、まずは路線価図と課税明細書でかなり進められます。
形状補正や実測の問題まで考えるなら、公図や実測図も大切です。

最初は路線価図を中心に見ていくと整理しやすいです。
路線価図には、道路ごとの価格と借地権割合が表示されています。

路線価の数字は千円単位です。「280」は280円ではなく280,000円です。1桁違うと大きくずれるので、最初にここを確認してください。

地番は路線価図の街区番号と一致しないことが多いので、次のステップで課税明細書・登記事項証明書と合わせて確認します。

路線価図で場所の見当をつけたら、次は課税明細書や登記事項証明書で所在地番と地積を確認します。
ここで大事なのは、住居表示ではなく地番で確認することです。

地番と住居表示の違い（例）

所在地番：A町2丁目3421番
住居表示：A町2丁目13番7号

同じ土地でも、地番と住居表示は一致しないことがほとんどです。路線価図は地番で書かれていないことも多いので、地図と地番資料を合わせて確認します。

地積もここで確認します。実測図があって実測面積が分かっているときは、そちらを優先して考えます。

概算の上限を見るだけなら、路線価×地積でかなり進みます。
ただし、実際の土地評価では形状・間口・奥行などでも価格が変わります。

減額につながりやすい形状

加算になりやすい形状

こうした要素があると、「路線価 × 地積」の単純計算から減額や調整が入ることがあります。公図で形を確認し、実測図があればさらに精度を上げていきます。

資料が揃ったら、路線価と地積を使って概算を出していきます。
計算の流れと具体例は、こちらの記事でまとめています。

５分でわかる相続税土地評価

路線価×地積で上限概算をつかむ考え方

ひとりでできる土地評価（相続税編）

減額・特例も含めた概算の手順

実際には、土地の形や利用状況に応じてここから減額していくことがあります。
また、自宅土地では小規模宅地等の特例が使えることがあります。

調整の種類	主な内容
画地補正（減額）	奥行・不整形・間口・がけ地など、形状に応じた補正率をかける
地積規模の大きな宅地の評価減｜使える場面と見落としやすい点	三大都市圏で500㎡以上など、一定要件で最低2割減
小規模宅地等の特例	自宅土地で要件を満たすと一定地積まで80%減額。ただし申告が前提