借地権の相続で「見落としやすいポイント」を整理｜実務でよくある勘違いと確認事項

借地上に建物があるケースでは、土地は地主名義・建物は借地人名義という二層構造になるため、相続の場面で混乱しやすい代表例です。とくに借地権の登記が存在しないケースでは、さらに注意が必要です。

本記事では、司法書士実務の視点から、借地権の相続で押さえておきたいポイントや、遺産分割協議書の作り方の考え方を整理してご紹介します。

まずは「どんな財産があるのか」を落ち着いて整理しておくと、借地権も含めた全体像が見えやすくなります。

▼ 相続の流れを全体から整理したい方へ

借地権の有無や登記の状況を確認する前に、まず相続手続きの全体像をつかんでおくと、どこから進めれば良いかが見えやすくなります。

1．借地権の「登記の有無」で実務が大きく変わる

借地権には、登記されている場合と、登記がされていない場合があります。実務上は、次のような点が特に重要になります。

地主とのあいだでは、賃貸借契約に基づいて借地権が成立しているため、登記がなくても通常どおり土地を使うことができます。

ただし注意したいのは、地主が土地を他の人に売った場合です。借地権を新しい地主に主張する（「このまま使わせてください」と言える）ためには、 借地権の登記、または借地人名義の建物登記が必要になります。

つまり、借地権も未登記・建物も未登記という状態では、新しい地主に対して「借地権があるので使い続けます」と主張できないおそれがあります。

安心して借地を使い続けるためには、
まず建物の名義や登記を整えることがとても大切な一歩になります。

借地上の建物が未登記のままになっていると、相続や売却の際に思わぬトラブルになることがあります。

借地権は建物に付随する性質があるため、遺産分割の実務では 「建物の取得者＝借地権の承継者」と整理するのが基本となります。

遺産分割協議書の、典型的な書き方の一例は次のとおりです。

第◯条　被相続人所有の下記建物について、相続人 A が取得する。
（建物の所在・種類・構造・床面積などを記載）

第◯条　上記建物に付随する借地権（地上権・賃借権を含む）についても、相続人 A が承継する。

実際には、名義変更料・更新料・建替えの承諾など、地域の慣行や地主の意向によって取り扱いが変わる部分もあります。迷う点があれば、早めに専門家を交えて検討しておくと安心です。

借地権そのものは、相続により当然に承継されます。とはいえ、「誰が新しい借地人なのか」を地主が把握していないと、地代の請求や建替え相談など、後々のやり取りに支障が出ることもあります。

こうした点を整理したうえで、簡単なお手紙や面談で「承継のご挨拶」をしておくと、その後の関係もスムーズです。

借地に限らず、「古い不動産」「相続人が把握しきれていない土地・建物」は漏れやすい分野です。

借地の相続は、土地・建物・契約・税務が重なり合うため、ケースごとに検討ポイントが変わります。
「うちの借地はどう整理したらよいのか…」という段階から、お気軽にご相談ください。

司法書士田中康雅事務所（新百合ヶ丘）｜相続登記・遺産整理・生前対策