土地の無償使用は「特別受益」か？判例に基づく評価額と持ち戻しの判断基準

親の土地に家を建てる。「土地の無償使用」は特別受益になるのか？

こんにちは、司法書士の田中康雅です。
「親の土地に家を建てて住んでいるが、これは他の兄弟から『親から得をした（贈与だ）』と責められる対象になるのか？」

二世帯住宅や敷地内同居が多い川崎市麻生区や稲城市の皆様から、このようなご相談をよくいただきます。いわゆる「土地の使用貸借（しようたいしゃく）」を巡る問題です。

今回は、この土地の無償使用が相続実務において「特別受益（とくべつじゅえき）」としてどう評価されるのか、判例上の根拠に基づき専門的な視点で解説します。

結論から申し上げますと、親の土地を子がタダで借りて建物を所有する場合、その土地を使う権利（使用借権）が「特別受益」として、相続財産の計算に持ち戻される（足し戻される）可能性があります。

これは、第三者から土地を借りれば地代が発生するのに対し、無償で借りていることで「地代相当額の利益」を継続的に受けているとみなされるためです。ただし、建物使用貸借とは異なり、土地の場合は「その土地を占有し続ける権利」そのものが評価対象となります。

ここでよく争点になるのが、「いくらとして計算するのか」という点です。

よく他の相続人から「借地権（更地価格の60%〜70%程度）と同じだ」と主張されることがありますが、 裁判実務ではこの主張は明確に否定されています。 使用貸借は借地借家法の保護を受けない弱い権利だからです。

建物の状況にもよりますが、実務上は更地価格の1割〜3割程度（多くは1割程度）として評価されるのが一般的です（東京高裁昭54.11.22決定などの実務慣行）。

※正確な評価を算出するには、不動産鑑定士の意見を参考にすることが強く推奨されます。

実は、ここが最も重要なポイントです。タダで借りていても、以下の事情がある場合は、特別受益（持ち戻し）が否定される傾向にあります。

子が親と同居し、親を扶養していたり、介護を担っていたりする場合です。判例（大阪高裁平14.10.9決定など）では、このような「親子の助け合い（扶養義務の履行）」の一環として行われる土地の無償使用は、 特別受益にはあたらないと判断されています。

親が「この土地は同居して面倒を見てくれる子に、そのまま使わせるつもりだった」という意思が明確な場合です。これを確実に証明するには、遺言書等で「持ち戻し免除の意思表示」を明文化しておくことが不可欠です。

※注意：ここでいう「持ち戻し免除」は、主に遺産分割（特別受益の調整）で効かせる整理です。
遺留分侵害額請求（遺留分）を止める効力はありませんので、遺留分の見込みは別途確認が必要です。

視点によって評価が異なるため、注意が必要です。

視点	評価の目安	根拠
税務上（相続・贈与税）	原則 0円	国税庁昭48.11.1通達
法務上（遺産分割等）	更地の1割〜3割	裁判実務の慣行

※「税金がかからないから、相続の話し合いでもゼロだ」という思い込みは、トラブルの元になります。

土地の使用貸借が問題になるのは、多くの場合、相続人同士の仲が険悪になった時です。「介護をしていたから持ち戻しは不要だ」という主張を法的に裏付けるには、当時の状況を整理し、客観的な証拠や適切な遺言書を準備しておくことが不可欠です。

すべての場合に画一的な答えがあるわけではありません。「うちは特別受益と言われてしまうのか？」と不安に思われたら、まずは一度ご相談ください。川崎市麻生区・稲城市の相続に精通した司法書士として、円満な解決への道筋をご提案いたします。