家族信託は便利ですが、年数が経つと“出口（売却や承継）”で論点が出ることがあります。
認知症対策として家族信託を活用される方が増え、数年前に契約を締結して「ひとまず安心」というご家庭も多いと思います。
ただ、契約後にご家族の状況や資産の使い方（売却の可能性）が変わると、当初の設計が“今の前提”に合わなくなることがあります。
この記事では、数年たったタイミングで確認しておきたい2つのポイントを、実務目線で整理します。
どちらも「すぐ作り直しましょう」という話ではなく、いまの契約のままで大丈夫かを判断するためのチェックです。
確認ポイント1：自宅を信託している場合
将来の売却で「3,000万円控除」を使えるか
「万が一、認知症で施設に入ることになったら、自宅を売れるように」——
その目的で自宅を信託財産に入れているケースは多いです。
ただ、将来相続後に空き家を売る場面が想定される場合、
空き家特例（相続空き家の3,000万円控除）が使えるかどうかは、念のため確認しておくと安心です。
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が問題になる場面
空き家特例は、相続した家を売却したときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる仕組みです。
一方で、信託の終了に伴って不動産を取得した場合など、取得の原因が「相続・遺贈」と同じ扱いにならない整理が示されるケースがあり、
その場合、特例の入口要件に当たるかが問題になることがあります。
東京国税局の公表資料で確認しておきたいこと
令和4年（2022年）12月20日付の東京国税局の文書回答事例では、
信託の終了に伴って不動産を取得した場合に、空き家特例（租税特別措置法第35条第3項）の適用が問題になる事例が示されています。
この文書回答事例は、一定の前提条件のもとでの回答です。
ただ、実務上は、家族信託を使った場合に、相続後の売却で空き家特例の入口要件が問題になり得ることを示す資料として意識しておきたい内容です。
この論点をもう少し詳しく読みたい方は、こちらの記事で整理しています。
良かれと思った家族信託が、増税を招く― 空き家特例3,000万円控除が使えない「令和4年の見解」と対策 ―
事前に確認しておきたい条件（目安）
とくに次のような条件が重なる場合は、将来の売却時に税負担が変わる可能性があるため、いまの設計のままでよいか、念のため一度確認しておくと安心です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された戸建てである（旧耐震の可能性）
- 将来、相続後に空き家として売却する可能性がある
- 信託終了後の帰属の設計が、相続・遺贈と同じ整理にならない可能性がある
「昭和56年5月31日以前の戸建て＝すべて見直しが必要」という意味ではありません。
ポイントは次の3つです。
- 譲渡税は「利益（譲渡所得）」が出るときに問題になります。取得費・譲渡費用・他の特例の利用状況によって、 そもそも税負担が大きくならないケースもあります。
- 空き家特例には期限の見きわめが必要です（例：相続開始から一定期間内の譲渡、耐震・解体等の手続期限など）。 “間に合うかどうか”を含めて確認しておくと判断が安定します。
- 売る可能性が大きい場合は、信託継続と他の手段（遺言・後見等）の比較検討が実務的です。
信託の継続がよいか、他の対策で目的を達成できるかは、
将来の売却（譲渡税）まで見通して整理しておくと安心です。
確認ポイント2：信託の「遺言代用」の内容が、いまの家族に合っているか
家族信託には、委託者がお亡くなりになった後の財産の行き先を決める
遺言代用機能があります。
ただ、契約締結から数年が経過し、家族構成や人間関係が変わっている場合は、念のため確認しておくと安心です。
確認しておきたい場面（例）
- 遺留分の検討： 受益権が特定の方に偏っている場合、将来、遺留分の主張が出ることがあります。
- 承継人の状況変化： 次の受益者として指定していた方が先に体調を崩した・疎遠になった等の変化があると、 想定どおりに進まないことがあります。
- 清算事務の現実： 契約時の預貯金額や介護費用の見込みから状況が変わると、信託終了後の精算で確認事項が増え、手続きが進みにくくなることがあります。
“今の前提”で一度だけ確認しておくと安心です。
【セルフチェック】あなたの家族信託は大丈夫？見直しが必要な5つのサイン
信託契約を締結してから数年。
次の項目にひとつでも当てはまる方は、いまの状況に照らして内容を一度だけ確認しておくと安心です。
☐ 自宅が「昭和56年5月31日以前」に建てられた戸建て
旧耐震の戸建ては、将来「相続後に空き家として売る」想定がある場合に、空き家特例（3,000万円控除）の可否や期限の確認が重要になります。
まずは売却益（譲渡所得）が出るか、期限内に動けるかを含めて点検しておくと安心です。
☐ 契約締結から「3年以上」が経過している
契約から年数が経つと、家族の状況や資産内容、運用の手間が変わりやすくなります。
いまの生活設計・売却の可能性・受託者の負担に照らして、契約内容が今も合っているか一度だけ確認しておくと安心です。
☐ 家族構成・親族関係に変化があった
孫の誕生、相続候補者の体調不良、疎遠、同居・別居の変化などがあると、当初の設計が今のご家族の希望と合わなくなることがあります。
「誰に・何を・どの順番で引き継ぐか」を、いまの状況に照らして一度だけ確認しておくと安心です。
☐ 遺留分（最低限の取り分）を意識した内容になっていない
受益権や財産の配分が特定の方に偏っている場合、将来、遺留分（最低限の取り分）の主張が出ることがあります。
「遺留分の見込み」と「分け方の理由（介護負担・同居など）」を整理したうえで、いまの内容でよいか一度だけ確認しておくと安心です。
☐ 受託者（管理する人）の負担が重くなっていないか
受託者の生活環境や健康状態が変わると、日々の管理・支払い・報告などの負担が重くなることがあります。
予備の受託者（交代要員）や手続の進め方、報告の方法を含めて、無理なく運用できる形になっているか一度だけ確認しておくと安心です。
これから家族信託を検討する方へ
まずは認知症対策の全体像を整理し、そのうえで信託が合うかを確認すると判断がしやすくなります。
まとめ
家族信託は、一度作ったら終わりではありません。
将来の売却（譲渡税）の見通しと、ご家族の状況の変化という2つの観点から、
必要に応じて、内容を定期的に確認しておくと安心です。
数年前に信託を組んだきりという方は、いまの状況に合っているか一度だけ確認しておくと、次の判断がしやすくなります。
ご相談案内
家族信託は「作って終わり」ではなく、状況に応じて確認しておくと安心な場面があります。
いまのご家族の状況に照らして、必要な点だけを整理し、無理のない進め方をご一緒に考えます。
当事務所では、信託契約の内容について、現状の確認と、必要に応じた選択肢の整理をお手伝いしています。
将来の売却が関係し得る場合は、税務の専門家（税理士等）とも連携しながら、出口（譲渡税・申告）まで見通した整理を行います。
司法書士田中康雅事務所（新百合ヶ丘駅 徒歩5～6分）
※本記事は一般的な情報提供です。特例の適用可否・税務判断は事案により異なるため、具体的な当てはめは個別に確認します。
